Défiscalisation

Quel dispositif de défiscalisation choisir ?

L'investissement dans l'immobilier est actuellement l'un des placements les plus rentables. Pour encourager l'investissement dans la pierre, l'État français a mis en place une série de dispositifs de défiscalisation. L'investissement locatif est donc un moyen sûr pour vous constituer un patrimoine pérenne, compléter vos revenus, mais surtout pour bénéficier de réductions d'impôts.

Il existe cependant de nombreux dispositifs qui évoluent d'une loi des finances à une autre. Certains sont prolongés, remaniés ou simplement supprimés. Gérancimo vous présente trois dispositifs de défiscalisation et met à votre disposition des simulateurs pour vous accompagner dans la réflexion de votre projet immobilier.

Investir en loi Pinel

Votée en 2014 pour succéder au dispositif Duflot et prolongée au moins jusqu'en 2024, la loi Pinel est un dispositif fiscal plébiscité par les investisseurs. Il permet en effet d'acheter un bien immobilier neuf pour le mettre en location et bénéficier d'une réduction d'impôts. Vous devez néanmoins respecter un certain nombre de conditions pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, notamment les conditions relatives :

  • au bien,
  • à sa zone d'implantation,
  • au locataire,
  • à la durée de la location,
  • et au plafonnement des loyers.

L'investissement en loi Pinel s'applique au maximum à deux logements par an. Son plafond fiscal se limite à 300 000 euros par personne et 5 500 euros par m² de surface habitable.

Les conditions d'éligibilité de la loi Pinel

Pour être éligible au dispositif Pinel, votre bien doit être implanté dans une zone à tension locative A, A bis ou B1. Vous pouvez également bénéficier de ce dispositif de défiscalisation immobilier avec un logement locatif situé dans les zones B2 et C. Dans ce cas, votre permis de construire doit être déposé avant de 31 décembre 2017 et l'acte de vente définitif doit être signé avant le 15 mars 2019.

Le bien mis en location au titre de la loi Pinel ne doit pas être meublé et doit constituer la résidence principale du locataire. En fonction de la zone d'implantation de votre logement locatif et du nombre d'occupants du foyer, la loi fixe un revenu fiscal annuel que le locataire ne doit pas excéder.

Les conditions liées au locataire et à la durée de location

Pour bénéficier des avantages de ce dispositif de défiscalisation, tout investisseur en loi Pinel doit s'engager à mettre en location son logement pendant une durée minimale de six ans. Cette durée peut être prolongée deux fois sur 3 ans à chaque prolongation, ce qui fait une durée maximale de 12 ans. Vous avez également la possibilité d'opter pour une durée minimale de 9 ans prolongeable une fois de 3 ans.

En fonction de la durée de location de votre bien immobilier, vous bénéficierez d'une réduction d'impôt à hauteur de 12, 18 ou de 21 % de votre investissement initial dans une limite de 63 000 euros. L'engagement de location doit être respecté sous peine de perte du bénéfice des incitations fiscales de la loi Pinel et de la remise en cause de l'équilibre financier de votre investissement.

La défiscalisation avec le dispositif Denormandie

Votée le 1er janvier 2019 pour compléter la loi Pinel, la loi Denormandie est une aide fiscale accordée aux particuliers qui investissent dans l'ancien. Ce dispositif de défiscalisation est une forme de réduction d'impôt sur le revenu dont vous pouvez bénéficier si vous achetez un logement ancien et vide dans le but de le rénover pour le mettre en location. Cette mesure encourage l'investissement locatif dans l'ancien et vise à lutter contre la vétusté des immeubles anciens et vacants dans certaines zones. Pour bénéficier des réductions d'impôts grâce au dispositif Denormandie, vous devez remplir un certain nombre de critères.

Le logement locatif doit être situé dans une commune du programme national Action cœur de ville. Il peut également s'agir d'une commune avec un grand besoin de réhabilitation de l'habitat ou d'une commune ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire. En dehors de sa situation géographique, le bien immobilier doit remplir d'autres critères. Il doit notamment s'agir d'un logement ancien qui fait objet de travaux de rénovation ou d'un local transféré en usage d'habitation.

La résidence doit également être vide et servir d'habitation principale aux locataires sur une longue durée. Une fois le bien rénové, le loyer doit respecter le plafond de loyer fixé par la loi. En ce qui concerne les travaux de rénovation ou de réhabilitation, ils doivent représenter au moins 25 % du montant de l'investissement global. En fonction de la durée de location qui peut être de 6, 9 ou 12 ans, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21 % du montant total investi.

Devenir un loueur en meublé LMNP

Le dispositif LMNP (loueur en meublé non professionnel) vous permet de louer un bien immobilier meublé neuf pour en tirer profit tout en profitant d'une défiscalisation sous certaines conditions. Cet investissement consiste à acheter un appartement, à le meubler et à le louer grâce à un bail commercial ferme d'au moins 9 ans renouvelables à un gestionnaire spécialisé dans la location de meublés en résidences services.

Dans ce cas, ce professionnel représente votre « locataire » et a l'obligation de vous verser votre loyer chaque trimestre même lorsque le logement n'est pas occupé. Le LMNP est l'un des dispositifs de défiscalisation qui garantit une meilleure sécurité des loyers. Il se décline en deux variantes :

  • le LMNP Amortissement,
  • le LMNP Censi Bouvard.

Ce dispositif de réduction fiscale offre de nombreux avantages aux investisseurs en fonction de l'option choisie. Nous avons notamment l'amortissement de l'investissement, la récupération de la TVA, la défiscalisation des revenus locatifs. Le dispositif de défiscalisation LMNP vous permet de financer une partie de votre acquisition immobilière avec vos avantages fiscaux et vos revenus locatifs.

Si vous souhaitez investir dans la pierre tout en réduisant vos impôts, il existe ainsi trois principaux dispositifs de défiscalisation immobilière. Quel que soit le dispositif fiscal choisi, Gérancimo met à votre disposition les outils nécessaires pour vous accompagner dans votre projet. Vous pouvez utiliser nos simulateurs pour avoir une idée précise des avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier avec chaque dispositif.

Notre agence vous accompagne également dans tous vos projets relatifs à l'investissement et à la gestion immobilière. Avec plus de 10 ans d'expérience, nos experts ont les atouts nécessaires pour vous faire des recommandations pertinentes et vous permettre de faire un investissement rentable.

Ces articles pourraient vous intéresser

Actualité
Evolution des taux d’intérêt immobiliers 2022

Dans la majorité des projets immobiliers, il est nécessaire de recourir à un emprunt auprès d’un organisme de crédit qui servira de financement. Le remboursement de cette somme implique un taux d’intérêt qu’il faut bien prendre en considération avant de faire l’emprunt. Ce taux définira les mensualités que vous devrez payer jusqu’à la fin du remboursement, ainsi que la rentabilité du projet s’il s’agit d’un investissement à titre locatif.

Lire la suite