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Comment réussir son investissement locatif ?

L'investissement locatif est un placement rassurant, de surcroît en période de crise comme celle que nous vivons actuellement. La raison est simple : un investissement locatif réussi est la garantie de recevoir un complément de revenus régulier, en plus de se constituer un capital en vue de la retraite ou d’un projet futur. Les Français privilégient de plus en plus ce type de placements, qui, si bien menés, génèrent des rendements supérieurs à l'épargne réglementée ou l'assurance-vie. De plus, les taux immobiliers très bas pratiqués ces dernières années permettent même aux personnes plus modestes d’accéder à ce type d’investissement qui, en plus de permettre la constitution d’un patrimoine, offre des possibilités de défiscalisation très intéressantes.

Investir dans la pierre pour doper ses revenus et préparer son avenir

Tout d’abord, investir dans l'immobilier permet de se constituer un patrimoine pérenne et durable. C’est un excellent moyen de préparer sa retraite sereinement, et notamment pallier une baisse de revenu au moment de celle-ci. 

Grâce aux faibles taux pratiqués par les établissements bancaires depuis plusieurs années, il n'est plus nécessaire de disposer de hauts revenus pour investir dans le locatif. Le crédit produit un effet levier, et la mise en location apporte bien souvent des avantages fiscaux intéressants. A noter également, le retour sur investissement du placement immobilier apparaît souvent plus élevé que certains autres produits financiers (l'assurance vie par exemple).

La définition de votre projet

L’investissement locatif ne doit pas pour autant être uniquement appréhendé comme une source de revenus complémentaires. Il n’a en effet de sens que s’il s’intègre dans l’étude votre situation personnelle ainsi que de la situation de votre famille. Il convient, dans ce cadre, de vous interroger : quel est votre âge? Êtes-vous célibataire ou marié ? Sous quel régime matrimonial ? Avez-vous des enfants d’une ou de plusieurs unions? Quel âge ont-ils? Quels sont leurs besoins? La réalisation de ce bilan patrimonial vous permet de définir clairement vos objectifs en prenant en compte tous les paramètres financiers et familiaux.

L’importance de la localisation

Comme pour tout achat immobilier, l’emplacement est roi ! Or l’emplacement de votre investissement locatif dépendra du type de locataire que vous souhaitez cibler. 

En l'occurrence, si vous ciblez des étudiants, privilégiez plutôt les petites surfaces situées à proximité des établissements scolaires. Notez que chaque type de locataire présente des avantages et des inconvénients. Si les étudiants bénéficient généralement d’une caution parentale - excellente garantie contre les impayés - ils restent aussi moins longtemps dans les biens qu’ils louent, ce qui vous obligera - ou l’agence à laquelle vous aurez confié la gestion de votre bien - à rechercher régulièrement de nouveaux locataires. 

Pour être sûr de ne jamais se trouver face à une pénurie de locataires, il est important de privilégier les zones économiques les plus dynamiques ou encore les villes universitaires. Ne vous laissez pas séduire par la possibilité d’acquérir des mètres carrés supplémentaires en optant pour une résidence plus excentrée.

Les avantages de l’investissement de proximité

Pour un premier investissement, nous vous conseillons vivement d’opter pour un projet de proximité. Investir à proximité de chez soi est en effet plus simple et plus rassurant, à condition bien sûr que le marché immobilier local soit porteur. Des prix abordables et un marché locatif actif sont deux conditions que nous vous recommandons de réunir. Investir dans la ville où l’on habite, où l’on travaille, présente un réel avantage, dont le fait de disposer « naturellement » - ou en tout cas plus qu’ailleurs - d’informations précieuses : prix du marché, ampleur de la demande locative, profil des demandeurs en question… S’agit-il plutôt d’étudiants, de jeunes actifs, de familles ? Cela vous permet également de connaître les quartiers les plus recherchés et d’être au courant des développements ou constructions à venir qui pourraient influencer le marché.

Toutefois, il est important de veiller à bien interpréter ces informations pour conserver un jugement objectif. Choisir d’investir dans une ville ou un quartier uniquement parce qu’on apprécie cette dernière ou ce dernier n’est pas une raison suffisante ! Une fois la région ou la ville de votre investissement défini, plusieurs critères sont à prendre en compte. Les facteurs qui attirent les gens sont généralement les suivants : la proximité avec leur lieu de travail, des écoles, les commerces de proximité et la réputation du lieu. D’autres paramètres peuvent être : la présence de gares ou d’aéroports à proximité ou encore la qualité des réseaux routiers. Ainsi, des villes telles que Lille, Lyon ou Chambéry font partie des valeurs sûres en matière d’investissement locatif.

Acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?

Pour votre investissement locatif, deux options s’offrent à vous : l’immobilier neuf ou l’ancien. Et ce choix constitue bien souvent un dilemme pour les investisseurs. A juste titre, puisque les deux options présentes leurs avantages et leurs inconvénients. 

Acheter dans le neuf vous permet de bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel - sur lequel nous reviendrons un peu plus tard dans cet article - de frais d’acquisition réduits et de dépenses d’entretien plus faibles. Autre avantage, la garantie décennale du constructeur protège les propriétaires contre des dépenses engendrées par un éventuel vice de construction. Toutefois en contrepartie, le prix à l’achat d’un bien immobilier neuf est souvent supérieur de 20 % à 30 % par rapport à l’ancien, tandis que le niveau des loyers ne pallie pas toujours à cette différence.

Assurer la rentabilité de votre projet

Calculer la rentabilité de votre investissement locatif revient à évaluer les revenus réels que votre projet devrait vous permettre de générer. Or le rendement d'un investissement locatif est calculé sur la base du prix d’achat du bien et du montant du loyer espéré, tout en tenant compte de la fiscalité (taxe foncière etc.) et des charges locatives (charges de copropriété, frais de gestion, frais d’entretien…).


Concrètement, si vous achetez un bien trop cher, même en le gérant à la perfection, il vous sera difficile voire impossible de rétablir la rentabilité de votre investissement. Le rendement demeurera toujours trop bas pour que que vous puissiez considérer avoir fait une bonne affaire. Voici quelques conseils :

Estimer toutes les charges

Au moment d’estimer le rendement d’un projet d’investissement locatif (lien vers page “Acheter pour investir”) , bon nombre d’investisseurs sous-estiment un élément pourtant très important : les frais récurrents. En effet, l’achat d’un appartement en copropriété induit nécessairement des charges courantes à payer pour entretenir ou réparer les parties communes et le bâti. Ce point mérite toute votre attention au moment de l’achat tant la différence de rentabilité peut être importante entre un appartement dans une copropriété vieillissante - avec par exemple plusieurs ascenseurs ou la présence d’un gardien - et une copropriété plus petite, plus récente ou tout simplement davantage gérée dans l’intérêt des copropriétaires. 

Pour étudier ce point capital, demandez au vendeur les appels de charge de l’année écoulée, l’appel de taxe foncière ainsi que les 3 derniers compte-rendu d’assemblée générale. Ces derniers vous permettront de savoir si de gros travaux sont prévus dans la mesure où généralement, les copropriétaires en parlent pendant des mois avant d’approuver les travaux. Cela vous laisse le temps d’anticiper d’éventuelles dépenses exceptionnelles, ou pourquoi pas négocier une réduction avec le vendeur. Car votre objectif est clair : faire baisser le prix du bien ciblé.

Comment calculer la rentabilité de votre investissement locatif ?

Une fois les informations citées ci-dessus en main, et avant de concrétiser votre projet d’investissement locatif, il est indispensable d’en calculer le taux de rentabilité estimé. Pour cela, la première étape consiste à vous renseigner sur le niveau des loyers pratiqués dans les biens équivalents du secteur choisi. Si possible, adressez-vous à des professionnels de l’immobilier. Une fois ces éléments recueillis, nous vous conseillons de calculer la rentabilité nette. 

Prenez le montant des loyers annuels perçus après impôts et prélèvements sociaux, et déduisez de ce total tous les frais et charges (taxe foncière, charges non récupérables, frais de gestion et d’entretien...) Ensuite, divisez le résultat obtenu par le prix d’acquisition du bien frais compris. Multipliez le tout par cent, vous obtiendrez la rentabilité nette de votre investissement locatif.

Le dispositif Pinel : star de l’investissement locatif

Loi Pinel : définition et conditions

Le dispositif Pinel mise en place en 2015 fait partie des lois incitatives à l’investissement locatif afin de soutenir la construction immobilière sur le territoire français. Elle offre des avantages fiscaux importants dans le cadre de l'investissement locatif neuf. 

La loi Pinel permet en effet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre plus de 20%. Pour en bénéficier, l’investisseur, lors de l’acquisition de son bien locatif neuf, doit s’engager à placer ce dernier en location à titre de résidence principale pour une durée définie (pouvant aller de 6 à 12 ans). Plus la durée de location est longue, plus l’avantage fiscal est important. Enfin, la durée minimale de l'engagement de location est de 6 ans, et la réduction d'impôt grâce au dispositif s'applique à 2 logements maximum par an par investisseur.

A noter : Vous pouvez, dans le cadre du dispositif de défiscalisation Pinel, louer votre bien à un membre de votre famille (ascendants ou descendants) à la simple condition que les personnes en question ne fassent pas partie de votre foyer fiscal.

Un autre avantage indéniable de la loi Pinel est l’effet levier que le dispositif a sur votre prêt immobilier. En effet, les prêts bancaires sans apport sont accordés nettement plus facilement aux investissements locatifs qui entrent dans le cadre de la loi Pinel puisque le risque perçu par les banques est moindre (grâce aux loyers garantis pendant le nombre d’années annoncé qui assurent le remboursement de l’emprunt).

Les types de biens éligibles à la loi Pinel

La réduction d'impôt ne peut concerner que les biens suivants :

  • Logement neuf
  • Logement en l'état futur d'achèvement
  • Logement que vous faites construire
  • Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (les travaux devant représenter au moins 25 % du coût total de l'opération).
  • Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation
  • Local transformé en logement d'habitation

Des taux de défiscalisation moins élevés pour 2023 et 2024

La loi Pinel est maintenue jusqu'à fin 2024, toutefois les avantages fiscaux vont progressivement diminuer au cours des deux prochaines années. En 2023, les logements loués pour une période de 6 ans bénéficieront d’une réduction d’impôts de 10,5 % au lieu de 12 % actuellement. Pour un engagement de 9 ans, le taux de défiscalisation chutera quant à lui à 15 % au lieu des 18 % actuels. Et enfin, si vous louez votre bien pour une période de 12 ans, la réduction d’impôt sera désormais de 17,5 % au lieu de 21 %.

En 2024, les taux de défiscalisation vont encore diminuer. Pour une location de 6 ans, vous bénéficierez de 9 % de réduction d’impôt. Le taux de réduction passera à 12 % pour les logements loués pour une période de 9 ans. Et la réduction d’impôt ne sera plus que de 14 % en ce qui concerne les engagements de locations de 12 ans.

Vous l’aurez compris, opter pour un investissement locatif  (lien vers page “Acheter pour investir”) permet d’accroître en douceur son patrimoine et de bénéficier d’avantages fiscaux très intéressants. À condition de faire les bons choix - et de ne pas trop tarder si vous souhaitez bénéficier des meilleures conditions de la Loi Pinel ! Si vous avez un projet d’investissement locatif ou si vous vous interrogez sur le sujet, n’hésitez pas à contacter nos équipes spécialistes !

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